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日本房地产投资小知识

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MANSION(マンション)和APART(アパート)的区别

◇MANSION(マンション)
钢筋混凝土,钢铁构架钢筋混凝土构造的耐火构造,高层住宅,隔音性高,有高级感。
因为建筑成本较高,所以房租也比APART要高,有电梯,有管理人等的情况下,管理费也相对较高。


◇APART(アパート)
APART是APARTMENT的简称,木质结构,轻量钢铁构架的准耐火构造,一般2层建筑物比较多,从构造上看,并不是高层住宅,建筑费低,所以房租会相对便宜,没有电梯,没有管理人员,管理费低。


在这里所说的特征,说到底也是一般意义上的。最近,让人感到有高级感的,隔音效果很好的APART也不少。
所以,在选择房子时,不要只看是APART还是MANSION。因为,有的时候即使是叫作MANSION也有可能是木质结构的房子。应该实地考察一下到底是什么构造的,或者跟房地产公司确认好房子的结构。

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如果选择抗震房

日本所有的房屋,建造时都经过严格审查,抗震性能都非常好。
1981年地震法有更改,1981年以后的房屋,相对抗震性更有优势。
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租金回报率 (表面回报率 和 实际回报率)

◇表面回报率
年租金收入÷房屋购入价格


◇NOI回报率(实际回报率)
年租金收入÷房屋购入价格减去(管理费+修缮费)
NOI是「Net Operating Income」的简称,是(收入利润)减去各种杂费后的金额,用中文常用的说法,叫做净营运收入。


如果简单的翻阅下一般房产广告的话,会发现,大家一般用的都是表面回报率,然而,这其中并没有去除一些必要的手续费之类的费用,在这里,我们希望提醒各位买家,购买投资房时,要注意以下这点。


◇不要只关注回报率
房屋广告多数都是大肆宣传高回报率。日本房屋的回报率一般都会在8%--30%之间,绝大多数人都把回报率作为衡量房屋的唯一标准,然而需要注意的是,回报率高并不代表收益率高。

具体来说,热闹的地方房屋价格自然就比较高,回报率会适当降低。于是,很多人就会选择偏远地区的价格便宜回报率高的房屋,却没有考虑到偏远地区的周边设施缺乏和交通不便等弊端。愿意住在偏远地区的人毕竟不是很多,如果房屋租不出去空关的话,反而是损失。

所以,除了回报率的高低,还需要重视的是这个房屋所在区域的居民入住率。

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买房时所产生的费用

Ⅰ 中介手续费
我公司可按客户要求搜寻优质房产,同时为客户从卖家争取有利的成交价格。以上所发生的费用为中介手续费。

房屋价格中介费
400万日元~房屋价格的3% + 6万日元(不含消费税)
200万日元~400万日元房屋价格的4% + 2万日元(不含消费税)
~200万日元房屋价格的5% (不含消费税)



Ⅱ 房屋产权相关费用
在日本无论是土地或建筑物,购买者都可成为房屋的永久拥有者。
因此,在购买房产时,需要通过日本政府,将该房产的产权变更到您的名下。从此,日本政府会保护您所有的产权。

以下为此手续发生的费用。
此费用基本上为税,其费用大约为交易价格的1~2%左右。
通过此手续,您的房产产权将会被日本政府安全保护,房产继承时也可受到保障。

①不动产登记税(国税)(房屋交易时缴纳)
 不动产所有权名义变更
 土地评估额的1.5%
 建筑物评估额的2%

②不动产取得税(地方税)(登记后三个月内缴纳)
 土地评估额的1.5%
 建筑物评估额的3%

③印花税(国税)
 交换合同时所需税
 1000万日元以下 5,000日元
 5000万日元以下 10,000日元
 10000万日元以下 30,000日元

④产权转移登记手续费
 代办以上所有手续的司法书士人工费

※什么是房产评估价格/土地评估价格
 为了便于管理,每年6月日本政府会统一对日本所有的房产评估其价值,并备案。
 其价格一般为市场交易价格的50~60%。


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购买后持有房屋所需费用

①固定资产税(每年缴纳一次)
 房产拥有者每年需向日本政府支付的税
 土地评估价格×1.4%
 房产评估价格×1.4%

②都市计划税(每年缴纳一次)
 房产拥有者每年需向日本地方政府支付的税(支付给该房产所在地政府)
 土地评估价格×0.3%
 房产评估价格×0.3%

③每月物业费,修缮金
 每套房屋,根据物业公司有所不同,房屋交易时会有明确表示。

④代管理服务的服务费(每月房屋租金的5%)
 我们公司为客人提供购房后房屋及租金的管理服务。代管理项目包括代收租金,代缴费等。

⑤每年收入所得申报(税理士代理)
 日本政府要求所有房东主动申报房租等收入,无论多少套房屋,只需要一位税理士办理申告。


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房地产权利登记的时候必备资料(个人)

Ⅰ 日本居住者
作为买方时
在留卡、重要事项证明书(3个月内)、印章

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、在留卡、印章证明书(签发后未经3个月的文件)、印章

Ⅱ 没有日本住址者
作为买方时
公证书(记载内容:姓名、性别、出生年月日、现住所等)、护照复印件、印章

作为卖方时
预出售房地产的登记完毕权利书或者登记鉴定情报通知书、代替印章证明书的资料(由中国国内公证人员认证的公证书为印章证明书)、护照复印件、印章

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外国人(个人)在日本创立公司审查基准

申请人在日本开创事业,申请签证时,必须符合以下条件

Ⅰ 作为事业所在日本得以肯定
事业所必需符合相应的规模,构造,设备等。
事业的安定性/持续性必须被认可。1至2个月的经营规模或路边店铺的经营不被认可。

Ⅱ 经营事业者或管理者之外要有2名以上在日本居住的长勤职员
必须有2人以上的常勤正式员工的企业规模
注:常勤正式员工是指日本人,或者具有不受劳务限制的在留资格的外国人(永住者、日本人配偶、永住者配偶、定住者)。
没有2人以上的常勤员工的情况下,必须有包括事务所租借费、工资、设备购入等的投资500万日元以上,并且能够有连续性。

Ⅲ 拥有安定的办公所在地
可以是自己名下房产,可以是租赁房屋。若与居住地为同一地址,房屋要求必须有两间独立的房间。

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本公司的优势

本公司是日本本地房公司。
使用本公司服务,可以和一般日本人一样甚至是比一般日本人更为便利地得到在日的优质房产信息。
以下为本公司服务的特点。

Ⅰ 充足且更新迅速的情报量
每天提供大量且最新的房产信息,这些信息即便是普通日本人也不易得到的。 房产信息以日本全国为对象,总数接近10000件。

Ⅱ 中国大陆•香港•台湾•日本多地支援体制
本公司在中国大陆、香港,台湾,日本各地为您提供专业的找房•看房•价格谈判•产权变更手续的代办等服务,在日本购买房产的所有步骤,我们都为您提供最高效率的服务。
(提供中文•英文•日文对应)

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